Bất động sản

“Nhạt nhoà” số thu từ nhà đất

Có thể năm 2006 là năm thứ 2 liên tiếp ngành thuế gặp khó khăn trong việc thu các khoản liên quan đến nhà đất. Năm 2005, mặc dù các khoản thu từ nhà đất vẫn đạt dự toán, nhưng tốc độ tăng trưởng chỉ đạt 2,2% so với năm 2004 (năm 2003 tăng gần 80%, năm 2004 tăng 64,5%). Nguyên nhân được cho là do thực hiện Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, mà cụ thể ở đây là Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai và Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất. Theo số liệu của Tổng cục Thuế, năm 2005 tiền thu sử dụng đất (SDĐ) chỉ đạt 13.903 tỷ đồng, giảm 2,1% so với năm 2004, trong khi đó, tốc độ tăng trưởng thu tiền SDĐ năm 2002 đạt 73,5%; năm 2003 đạt 151,2% và năm 2004 đạt 74,3%. Nguyên nhân là do giá nhà đất tăng mạnh (một phần do tác động của các chính sách về đất đai), thị trường bất động sản rơi vào tình trạng "chợ chiều". Mặt khác, do quy định không được phân lô bán nền, cộng với việc lãi suất ngân hàng liên tục được đẩy lên đã khiến nhiều nhà đầu tư trốn chạy khỏi thị trường bất động sản. Bên cạnh tiền thu SDĐ, các khoản thu liên quan đến nhà đất khác năm 2005 cũng giảm mạnh: tiền cho thuê đất chỉ bằng 94,4% (đạt 799 tỷ đồng), tiền bán nhà chỉ bằng khoảng 66% (đạt 882 tỷ đồng) so với năm 2004. Những nhân tố này góp phần đáng kể vào việc giảm tốc độ tăng thu từ nhà đất. "Sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 17/2006/NĐ-CP (sửa đổi 2 nghị định trên và Nghị định 182/2004/NĐ-CP, Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định 187/2004/NĐ-CP), chúng tôi hy vọng thị trường bất động sản sẽ phục hồi, từ đó sẽ tăng thu được các khoản từ nhà đất vào ngân sách nhà nước. Thế nhưng, qua 4 tháng thực hiện Nghị định 17/2004/NĐ-CP, tình hình vẫn chưa được cải thiện, thậm chí thu ngân sách từ các khoản liên quan đến nhà đất còn giảm so với cùng kỳ năm 2005", một quan chức Tổng cục Thuế phát biểu với Đầu tư Chứng khoán. Số liệu của Tổng cục Thuế cho thấy, 4 tháng đầu năm, các khoản thu từ nhà đất ước đạt 27,1% dự toán năm, giảm 11,3% so với cùng kỳ năm 2005, trong đó khoản thu chiếm tỷ trọng lớn nhất (chiếm đến 76% các khoản thu liên quan đến nhà đất) là tiền SDĐ giảm 11,8% (năm 2005 tăng 117,7%), số thu ước giảm 758 tỷ đồng. Nguyên nhân của việc giảm thu tiền SDĐ, theo phân tích của ngành thuế là do một số địa phương có số thu lớn như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Bình Thuận, Đà Nẵng… giảm mạnh. Đơn cử như Hà Nội, số tiền SDĐ phải thu qua đấu giá 4 tháng đầu năm phát sinh khoảng 1.000 tỷ đồng, nhưng trên thực tế mới thu được 175 tỷ đồng, bằng 14,5% so với cùng kỳ năm 2005; số thu từ tiền SDĐ ở TP.HCM chỉ bằng 95,2% so với cùng kỳ do hạ tầng chưa hoàn thiện, chưa bàn giao; số thu từ tiền SDĐ ở Bình Thuận, Hải Phòng chỉ bằng 68,2 và 69,4% so với cùng kỳ… "Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, mặc dù Nghị định 17/2006/NĐ-CP đã tháo gỡ khó khăn về vốn và khơi thông thị trường giao dịch bất động sản, song đến thời điểm này, mặc dù giá nhà đất đã hạ, nhưng vẫn còn quá cao so với mức thu nhập của người dân nên số thu ngân sách không đạt mục tiêu đề ra. Mặt khác, nhiều chủ đầu tư vẫn gặp khó khăn về tài chính do lượng vốn tồn đọng trong các dự án lớn khiến số ngân sách thu được không nhiều", vị quan chức trên nói. Nghị định 17/2006/NĐ-CP cho phép ghi nợ tiền cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ không thời hạn đối với hộ gia đình, cá nhân chưa đủ khả năng về tài chính để nộp tiền (hộ, gia đình cá nhân chỉ phải nộp tiền cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ khi thực hiện việc chuyển nhượng tiếp theo), nhưng hiện Bộ Tài chính chưa có thông tư hướng dẫn cụ thể trường hợp nào được ghi nợ, trường hợp nào phải nộp ngay nên cơ quan thuế không thu được tiền cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ. Cũng do chưa có thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định 17/2006/NĐ-CP nên hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ hiện còn tồn đọng khá lớn cũng khiến ngân sách giảm thu từ nguồn này (chỉ tính riêng tại 14 quận, huyện tại Hà Nội và TP. HCM hiện còn tồn đọng 10.000 - 11.000 hồ sơ đề nghị cấp "sổ đỏ", với số tiền ước vào khoảng 1.000 tỷ đồng). "Các khoản thu từ nhà đất giảm kéo theo hàng loạt sắc thuế khác liên quan đến thị trường bất động sản giảm theo như lệ phí trước bạ, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tổng công ty xây dựng", vị quan chức trên nói và dẫn chứng, Công ty liên doanh Phú Mỹ Hưng năm nào cũng đóng góp cho ngân sách nhà nước rất lớn, nhưng 4 tháng đầu năm 2006 đã giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể, 4 tháng đầu năm 2005, Công ty này nộp ngân sách 375 tỷ đồng, trong đó thuế thu nhập doanh nghiệp là 247 tỷ đồng thì 4 tháng đầu năm 2006 mới nộp ngân sách 96 tỷ đồng, trong đó thuế thu nhập doanh nghiệp là 55,5 tỷ đồng.